说到琶洲，大家都非常熟悉。

(资料图)

毕竟广州被誉为“千年商都”，琶洲奉献了自己不可或缺的力量。

后来广交会定址在琶洲，加上各大总部如阿里巴巴、唯品会、腾讯等高新企业进驻，自此琶洲开始摇身转变成互联网创新集聚区。

另一方面，对于楼市来说，这个地方也逐步成为了豪宅的聚集地。

琶洲的项目不算很多，所以有个风吹草动就会受到关注。

这几年，各种大张旗鼓打着“TOD”名头的新楼盘，可谓是不胜枚举。比如，最近有个项目大家都在讨论，就是琶洲南TOD项目。

为啥受到关注和争议？

01

破16万/㎡？劝你擦亮眼睛仔细考虑！

近日，琶洲南TOD（琶洲上品）3#楼取得预售证。

重点是，推出的325㎡头排江景大平层，单价突破16万+，你算下，基本总价超过5200万！校长当时看到也是惊呆了！

琶洲南TOD的确是很多人会关注，客源源源不断。

据克而瑞统计，在2023年1月-3月中旬，琶洲南TOD（琶洲上品）以5.93万㎡成交面积和67.37亿元成交金额居全市之首。

这一次加推的3#，主要是位于头排的大平层，共26层，2梯2户，口径说是只有50套。

可是校长觉得，这饥饿营销做得确实很好！但大家千万别被迷惑了！

琶洲南TOD效果图

更不能因为别人买你也买，还是得擦亮眼睛看出背后的端倪与风险。

毕竟，买房不是买玩具或者买菜啊！不然，到时有你哭的！

02

买房的确一时爽！买完你就等着哭！

很多读者问校长，值不值得买？

先说观点： 校长觉得，超过10w/㎡，真心不建议你购买！

为什么这么说，看完你就知道了！

TOD听起来高端？地下震动隔音烦死你

这几年，TOD的概念打得如火如荼。的确，地段优势明显，相比珠江新城十几年的楼龄，其产品非常有诱惑力。

但是，你有没有静下心来想想，存在哪些弊端和明显的不足？

首当其冲的，就是地铁上盖的项目，地下车站震动问题！隔音效果到底好不好，咱也不能说，咱也不知道！

毕竟大家知道的是，车辆运行时引起的振动和噪声的来源——它是轮轨冲击振动经过轨枕、道床、下部基础等固体介质传播，通过地层传播到周围建筑中。

还有很多人会担心的，主要还有“噪音影响”、“建筑安全”、“振动影响”三个方面。

你想想，当你早晨睡得正香，突然一阵车流轨道的声音和震动，还以为在做梦！

这对于能买的起豪宅的业主来说，实在是个非常让人吐槽的事情！

所以，TOD项目，且买且考虑清楚！

项目短期流通力差！运营能力要打个问号！

当然，还有一个问题是是否具备短期流通性？

作为新盘，TOD预计2026收房，预计2030年才能买卖流通。不少来看的都是大佬，所以大佬肯定会要考虑到其对现金流的影响。

琶洲TOD，看起来因此不具备短期流通的可能性。

在豪宅市场，似乎没有什么竞争力！没有景观，密度高，地下车站的隔音隔震效果都只能打一个大大的问号！！！

存在不确定性的，大资金的投入一定要充分考虑其确定性。

比如，这个琶洲TOD的总价是5200万的总价，校长觉得完全还有更有更好的选择。

拿旁边的珠江新城来说，颐德公馆，还有中海花城湾、甚至还有保利天悦的江景盘，校长觉得都还是有不错的选择。

关键是，这些楼盘的确定性与其他更胜一筹！为啥我不选更有确定性的？？

配套能不能跟上？怕是一个字：难！

琶洲南区还处于雏形阶段，未来南区的建设能否顺利提上来还是未知数。

如果把整个海珠区看成一个跷跷板，那么它现在的重心就在琶洲。中间的中大国际创新生态谷虽然规划满满，但仍处于一个发展初始阶段，兑现厚度还不够。

尤其是这其中的海珠创新湾，就悄然在海珠的十四五规划文件中，没有了自己的三亩地。

配套不完善，琶洲国际贸易那边，受到前几年疫情德影响，搞国际贸易现在没有以往的风头正茂，所以也不要寄希望在这个上面。

再者，琶洲未来除了南区还有东区一头雾水，哪边先崛起也不好说。

即便等琶洲南TOD二手转卖时，大户型总价高对应的买家眼光都更挑剔。看到周边的环境、配套没跟上，想让他们心甘情愿买单，一个字：难！

更何况，一手房充满不确定，尤其是买一手房大户型，总价越高风险越高。

加上越秀旗下的“豪宅”从来没得到过认可，无论是星汇云锦还是星汇御府，很多买超豪的买家会认豪宅专业户侨鑫、保利、中海这些。

也不难理解，比如你去买奢侈品，可能愿意去太古汇买一个道理。