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爷叔收了定金后反悔不卖房了,双倍赔付金额如何确认?-今日快讯
来源:周到上海     时间:2023-03-27 19:11:00
上海爷叔老郑找中介卖房,买家付了定金后,因种种原因,老郑又不卖了。买家小朱于是向老郑索要支付的定金,然而,二者却就定金支付金额无法达成一致转而对簿公堂,闹上了上海虹口法院。

原来,老郑认为,买卖协议中约定小朱付2万元定金,由中介代收,即使按约赔付双倍定金,那也应该按照2万来赔;小朱则称,按照中介公司通知,自己累计付了12万元定金,所以老郑应该按照12万来赔付。

那么,双倍赔付又该如何确定金额?法院又会如何判决?

老郑将自有的一套房屋挂牌到中介公司,后经中介公司撮合与买家小朱达成购买意向,并且三方共同签署了《房地产买卖居间协议》。协议中约定小朱需支付2万元的购房定金。签署后不久小朱便将定金按照老郑指示支付给中介公司,由中介公司代为保管。后因种种事宜,老郑不愿再出售该房屋,三方磋商未果后决定不再交易。


【资料图】

小朱认为,协议不能履行的原因根本在于老郑,经过一番波折,自己也不想再要求老郑继续履行协议。但小朱称,在签署三方协议后曾按照老郑的指示,额外支付了10万元定金,这笔钱也由中介公司代收。在老郑不愿出售房屋的情况下,中介公司已将12万元定金退还给小朱。因认定是对方的过错,小朱将老郑起诉至法院要求解除三方协议,另要求老郑按照定金罚则的规定,向自己再支付12万元。

老郑称,房屋不再打算出售,同意解除三方协议。其确实要求小朱将2万元定金支付给中介公司,由中介公司代收,但并未要求小朱额外支付10万元定金。因此即使赔付双倍定金,也只同意向小朱再支付2万元。

因本案协议系三方签署,且中介公司作为定金代收方,与本案有利害关系,法院通知中介公司作为第三人参加诉讼。中介公司称,老郑曾多次电话告知中介公司,要求向小朱另收10万元定金,故中介公司通知小朱并实际累计收取了12万元定金。其后,中介公司已经全额退还定金12万元。同意解除三方协议,并认为应由老郑向小朱支付12万元。

虹口法院经审理认为,各方均同意解除三方协议,故三方协议应予解除。鉴于协议不能继续履行的原因在于老郑不愿继续出售房屋,老郑应当承担违约责任即向小朱退还定金。但小朱提供的已有证据并不能显示老郑曾经表示需要多收10万元定金,据此只能认定房屋买卖的定金应为2万元。鉴于中介公司代收定金并已实际退还,故老郑应向小朱退还定金2万元。

法官说法:定金是当事人为保障债权实现,而以给付金钱行为作为债务履行的担保。法律规定,定金合同在完成定金交付时成立,因此定金合同属于实践合同。在我国,定金合同与保管合同、借用合同以及自然人之间的借贷合同系典型的实践合同,以上四种合同并称为“保定”“二借”。

定金的数额由当事人约定,如果实际交付的定金与约定的定金数额不一致,则以实际交付的定金作为定金数额。但是,定金数额不能超过主合同标的额的20%。举例来说,甲乙签订房屋买卖合同约定,甲以500万购买乙的房屋,甲应在合同签订当日向乙支付定金80万元。若合同签订当日,甲向乙转账100万元并备注“定金”,则双方之间的定金数额为100万元。若合同签订当日,甲向乙转账120万元并备注“定金”,则双方之间的定金数额仍为100万元。

如果甲乙合同顺利履行,则关于定金数额的确定不会产生实际意义,毕竟定金最终都落实到合同总价款中。但如果乙在合同履行过程中违约,不愿继续出售其房屋,则定金数额的确定则会对乙应向甲支付的款项产生影响,此处涉及到了定金罚则的应用。

定金罚则是违约责任的表现形态之一。法律规定,收受定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。据此,在甲乙案例第一种情形中,乙应向甲返还的数额为200万元;在第二种情形中,乙应向甲返还的数额为220万元。在老郑与小朱的案件中,因为没有证据证明中介公司应老郑的要求额外代收定金10万元,所以定金数额仍为2万元,老郑应向小朱支付的款项也应为2万元。

(文中人名为化名)

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